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Immobilien

Immobilienkauf bzw. -verkauf

Datenblatt

Der Kauf einer Immobilie – sei es zur Eigennutzung, z.B. als Eigenheim, oder zur Vermietung als Wertanlage – ist für die meisten Menschen eine außergewöhnliche und sehr bedeutsame Entscheidung; entsprechendes gilt umgekehrt auch für den Verkauf einer Immobilie. Insbesondere aus diesem Grund, aber auch um bei Immobilien möglichst große Rechtssicherheit zu gewährleisten, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch vorgesehen, dass Immobiliengeschäfte der notariellen Beurkundung bedürfen.

Die Aufgabe des Notars besteht insbesondere darin, als unabhängiger neutraler Experte einen ausgewogenen Vertrag vorzubereiten, in welchem alle regelungsbedürftigen Punkte fair, klar und rechtssicher geregelt werden. Durch seine Qualifikation und Erfahrung ist er in der Lage, die bei Immobilienkaufverträgen auftretenden Risiken abzuschätzen und diese bei der Ausgestaltung des Vertrages zu berücksichtigen.

Weiterhin hat der Notar nach der Beurkundung jedenfalls in dem Umfang, in welchem er von den Beteiligten hiermit beauftragt wird, für eine reibungslose und sichere Abwicklung des Vertrages zu sorgen.

Wesentlicher Inhalt eines Immobilienkaufvertrages

Der wesentliche Inhalt eines Immobilienkaufvertrages besteht insbesondere aus folgenden Punkten:

  • Kaufobjekt (die Immobilie und etwa mitverkaufte bewegliche Sachen);
  • Kaufpreis, Fälligkeit und Zahlungsvoraussetzungen;
  • Regelungen zur Finanzierung des Käufers;
  • derzeitige Nutzung, ggf. Räumungstermin für den Verkäufer und Übergabetermin;
  • Zustands des Kaufobjekts und etwaige Haftung des Verkäufers für Mängel;
  • Erschließungszustand und etwa notwendige behördliche Genehmigungen;
  • Regelungen zur Eigentumsübertragung.

Vorbereitung des Vertragsentwurfs und des Beurkundungstermins

Die wichtigsten Punkte sind meistens schon geklärt, wenn sich die Beteiligten an einen Notar ihrer Wahl wenden mit der Bitte, den Kaufvertragsentwurf vorzubereiten. Um uns die zur Erstellung eines Entwurfs erforderlichen Informationen zu erteilen, können Sie auch unser „Datenblatt Immobilienkauf“ verwenden.

Der weitere Ablauf gestaltet sich dann regelmäßig wie folgt:
Wir rufen einen aktuellen Grundbuchauszug ab, um die Eigentumsverhältnisse und die im Grundbuch eingetragenen Belastungen zu prüfen. Sodann setzen wir die Vorgaben der Beteiligten juristisch korrekt in einen individuellen Vertragsentwurf um. Hierbei ergeben sich häufig noch Rückfragen, die geklärt werden. Soweit zweckmäßig werden wir auch verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten aufzeigen.

Den Vertragsentwurf stellen wir den Beteiligten rechtzeitig vor der Beurkundung zur Verfügung. Der Entwurf enthält bereits wichtige Hinweise; aus unserer Sicht noch offene Punkte sind in der Regel gekennzeichnet. Auf diese Weise können die Beteiligten vorab den Vertrag prüfen und ihre Änderungs- und Ergänzungswünsche einbringen. Bei etwaigen Rückfragen stehen wir Ihnen als Ansprechpartner gerne zur Verfügung.

Sofern der Käufer ein Finanzierungsdarlehen aufnehmen will, sollten die Einzelheiten rechtzeitig vor der Beurkundung mit der finanzierenden Bank besprochen werden. Wenn zu Lasten des Kaufobjekts eine Grundschuld bestellt werden soll, empfiehlt es sich, das erforderliche Formular der Bank schon vor der Beurkundung ausstellen und uns zukommen zu lassen.

Bei der Ausgestaltung des Kaufvertrages steht die rechtliche Sicherheit der Vertragsparteien im Vordergrund: Der Verkäufer will sein Eigentum erst verlieren, wenn er den Kaufpreis erhalten hat; der Käufer will den Kaufpreis erst zahlen, wenn er sicher sein kann, Eigentümer der Immobilie zu werden und keine nicht gewünschten Belastungen zu übernehmen. Hierzu bedarf es spezieller Regelungen im Kaufvertrag, welche dazu dienen, das sog. Vorleistungsrisiko jeder Vertragspartei möglichst gering zu halten.

Die wirtschaftlichen und steuerlichen Belange der Beteiligten, insbesondere die Beurteilung, ob der Kaufpreis angemessen ist, und welche steuerlichen Aspekte (außer der Grunderwerbsteuer) zu berücksichtigen sind, gehören dagegen regelmäßig nicht zum Aufgabenbereich des Notars. Wegen steuerlichen Fragen können und sollten sich die Beteiligten ggf. vor der Beurkundung an einen Steuerberater oder an das Finanzamt wenden.

Der Beurkundungstermin

In der Beurkundung erläutert der Notar, soweit erforderlich, den Inhalt und die Tragweite des Rechtsgeschäfts. Die Beteiligten können während der Beurkundung jederzeit noch offene Punkte ansprechen und Fragen stellen. Änderungen und Ergänzungen, die sich in der Beurkundung ergeben, werden in den Vertrag eingearbeitet. Wenn alle Punkte geklärt sind, unterzeichnen die Vertragsbeteiligten und der Notar die Urkunde nach deren Verlesung.

Sofern die Daten für eine Finanzierungsgrundschuld des Käufers vorab mitgeteilt worden sind, kann diese sogleich im Anschluss an den Kaufvertrag beurkundet werden. Dies erspart dem Käufer einen nochmaligen Notartermin.

Nach der Beurkundung („Vollzug“ des Kaufvertrages)

Zu den notariellen Aufgaben gehört es auch, für eine möglichst reibungslose Abwicklung des Kaufvertrages (den sog. Vollzug) zu sorgen. Hierzu gehören insbesondere folgende Tätigkeiten:

  • Einholung erforderlicher Genehmigungen und anderer zum Vollzug notwendiger Erklärungen von Behörden oder Dritten;
  • Abwicklung beim Grundbuchamt; insbesondere veranlasst der Notar regelmäßig die Eintragung einer sog. Vormerkung zur Absicherung des Käufers und ggf. der Finanzierungsgrundschuld des Käufers;
  • notwendige Mitteilungen des Kaufvertrages, insbesondere an das Finanzamt und an die Gemeinde.

Auch die häufig komplizierte Abwicklung mit abzulösenden und finanzierenden Banken erledigen wir auf Wunsch der Beteiligten.

Steht fest, dass alle vertraglichen Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung vorliegen, informieren wir den Käufer (und auch den Verkäufer) darüber, dass der Kaufpreis nunmehr gezahlt werden kann. Nach Zahlung des Kaufpreises beantragen wir dann die Eigentumsumschreibung beim Grundbuch (sofern auch die Grunderwerbsteuer gezahlt ist) und überwachen deren Vollzug. Abschließend wird dem Käufer mitgeteilt, dass er nun endgültig neuer Eigentümer des Vertragsobjekts geworden ist.

Fragen, wie die ordnungsgemäße Räumung des Kaufobjektes durch den Verkäufer, die Erstellung eines Übergabeprotokolls etc. werden nicht vom Notar, sondern von den Beteiligten selbst geklärt.

Kosten

Über die zu erwartenden Kosten im Zusammenhang mit der Beurkundung und dem Vollzug eines Immobilienkaufvertrages geben wir Ihnen gerne Auskunft. Diese hängen insbesondere auch davon ab, ob und in welcher Weise der Käufer den Kaufpreis finanziert.

Regelmäßig sind die Kosten des Kaufvertrages einschließlich der Finanzierungskosten und der Grunderwerbsteuer vom Käufer zu tragen. Der Verkäufer trägt jedoch regelmäßig diejenigen Kosten, die mit der Löschung eingetragener Belastungen zusammen hängen.